Avant d'acheter
Vous avez une sélection, et les agents sont enthousiastes sur chacun des biens. Nous les regardons comme des appartements à exploiter plutôt qu'à vendre, et vous disons lesquels nous accepterions.
Conseil immobilier · Tel Aviv
Avant de l'acheter, ou avant d'y investir.
Nous ne sommes pas agents immobiliers et nous n'avons rien à vous vendre. Nous gérons des appartements à Tel Aviv, ce qui nous permet de savoir ce qu'ils rapportent réellement, ce qu'ils coûtent à tenir, et quels travaux se rentabilisent.
- L'avis d'un exploitant, pas celui d'un vendeur
- Les charges nommées, pas survolées
- Réalisé à distance, où que vous soyez
Comment nous lisons un appartement
Ce qu'une photographie ne montre jamais.
Une annonce vous donne la surface et le prix. Ce qui fait qu'un appartement est bon ou non se joue sur des points qui n'y figurent pas.
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Ce qu'il peut réellement rapporter
Non pas une moyenne de marché, mais ce que réservent effectivement, sur l'année, des appartements de cette taille, dans cette rue, avec cette exposition. Nous en gérons certains, la comparaison n'est donc pas théorique.
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Ce qu'il coûte à tenir
Arnona, vaad bayit, assurance, fonds de travaux de l'immeuble, et l'entretien qu'un immeuble Bauhaus ancien réclame discrètement. C'est ce chiffre qui transforme un rendement attrayant en rendement ordinaire.
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L'immeuble, pas seulement le lot
Infiltrations, état de la toiture et des colonnes, présence d'un projet TAMA ou pinui-binui, et fonctionnement réel du vaad. Un bon appartement dans un immeuble difficile reste un appartement difficile.
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L'étage, la lumière, le bruit
Un deuxième étage sur une rue de bars et un quatrième une rue plus loin sont deux biens différents au même prix. Les voyageurs le remarquent, et les commentaires aussi.
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Les travaux qui se rentabilisent
Un extérieur, une seconde salle d'eau et la climatisation se retrouvent généralement dans le prix par nuit. Une cuisine de créateur dans un deux-pièces loué, rarement. Nous vous disons lesquels avant que le budget ne soit engagé.
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S'il est louable, tout simplement
Certains immeubles et certaines distributions ne se prêtent pas à la location courte durée, quoi qu'en disent les chiffres. Mieux vaut le savoir avant l'achat qu'après la rénovation.
Quand on nous appelle
Trois moments où un regard extérieur fait économiser.
Avant de rénover
Vous avez un budget et un devis d'entreprise. Nous vous disons quelles lignes se retrouveront dans le prix par nuit, lesquelles relèvent du confort, et ce qui manque et se rappellera à vous plus tard.
Quand les résultats déçoivent
L'appartement est loué et les chiffres ne suivent pas. C'est le plus souvent une question de photographies, de tarification ou d'agencement — et cela se corrige rarement à grands frais.
Un projet que nous avons conseillé : Shefer 19.
Un immeuble préservé à deux pas de Nachalat Binyamin, pour lequel on nous a demandé d'examiner les lots étage par étage : ce que chacun pouvait accueillir, la valeur réelle des terrasses, et la manière dont les niveaux supérieurs fonctionnaient ensemble. La présentation qui en est issue est publique.
Bon à savoir
Ce que l'on nous demande avant de nous solliciter.
Non. Nous ne vendons pas de biens, ne représentons pas de vendeurs et ne percevons aucune commission sur une acquisition. Nous gérons des appartements, ce qui nous donne le regard d'un exploitant plutôt que celui d'un vendeur. Lorsqu'une transaction requiert un courtier agréé, un avocat ou un expert, vous les mandatez et nous travaillons à leurs côtés.
Non. Ce que nous apportons est opérationnel : ce que l'appartement rapportera vraisemblablement, ce qu'il coûtera à tenir, et ce que valent les travaux. Savoir si l'acquisition convient à votre situation financière ou fiscale relève de vos propres conseils, et nous vous le dirons plutôt que de le supposer.
Un premier échange et un avis sur un appartement ne coûtent rien. Une étude écrite complète — plusieurs biens, les charges, un budget de travaux et une projection — fait l'objet d'honoraires convenus à l'avance, déduits de notre première année de gestion si vous nous confiez ensuite la location.
Oui, et c'est le moment le plus utile. Envoyez-nous l'annonce : nous vous dirons ce que nous en pensons sur photos, et si cela mérite d'être poursuivi, nous le visitons, examinons l'immeuble autant que le lot, et vous donnons un avis avant que vous ne fassiez une offre.
C'est précisément à cela que sert ce service. Nous visitons, photographions et en discutons en visioconférence, en français, anglais, hébreu ou russe. Plusieurs propriétaires ont acheté, rénové et mis en location un appartement avec nous sans jamais avoir eu à être sur place.
Régulièrement. Nous n'avons rien à gagner à une acquisition, et beaucoup à perdre à gérer un appartement qui ne pouvait pas fonctionner. Si la réponse est non, vous l'entendrez — et généralement accompagnée de ce qui la ferait devenir oui.
Commençons
Envoyez-nous l'annonce. Nous vous dirons ce que nous en pensons.
Un lien et un court appel suffisent pour un premier avis, et cela ne coûte rien. Nous travaillons en français, anglais, hébreu et russe, depuis Kalisher 30.
- Un premier avis, sans frais
- Potentiel locatif, tiré des biens que nous gérons
- Charges nommées dans le détail
- L'immeuble examiné, pas seulement le lot
- Travaux chiffrés et classés par rentabilité
- Ameublement et mise en valeur
- Tout se fait à distance